Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Le loueur en meublé non professionnel : fiscalité 2016

Le régime fiscal des locations de logements meublés à titre non professionnel (LMNP) ne bénéficie pas des mêmes atouts que la location meublée professionnelle (LMP). Mais il présente certains avantages fiscaux.    

En effet, la Loi LMNP permet d’amortir linéairement sur 30 ans l’intégralité de votre investissement (murs hors terrain). La location des appartements doit se faire en Meublé (amortissement possible du mobilier de 5 à 7 ans). Ce Placement  pierre vous permet  de déduire de vos revenus l’amortissement purement comptable de vos logements mais aussi les dépenses d’entretien, les charges et les intérêts d’emprunts avec une possibilité de différer le surplus d’amortissement sur les années suivantes.

Précision : Le différé d’amortissement est plus ou moins long selon le type de prêt (In fine ou Amortissable) ou d’autofinancement qui diminue d’autant les intérêts d’emprunts déductibles.

La défiscalisation LMNP : la déduction des charges cumulées et l’amortissement comptable permettent de limiter fortement l’impact fiscal sur les revenus locatifs de l’opération (article 199 sexvicies du CGI). En effet, les amortissements non soustraits des années passées sont déduits sur les loyers actuels et les Revenus générés par la LMNP avec une exonération totale.

Définition de l’activité de location en meublé

  • La location en meublé, à titre habituel, de chambres ou d’appartements, par toute personne est considérée comme une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.
  • Cette activité peut être exercée par une société de personnes (EURL, SARL de Famille non soumise sur option à l’impôt sur les sociétés) ainsi que par les sociétés soumises à l’impôt société (SA, SARL de droit commun, etc…).
  • Le locataire doit bénéficier de meubles et d’agencements répondant à un usage normal d’habitation.

Conditions pour devenir loueur en meublé non professionnel

Sont considérées comme loueurs en meublé non professionnel, les personnes :

  • Non inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel.
  • Dont les recettes tirées de la location en meublé par l’ensemble de son foyer fiscal n’excèdent pas 23 000 euros TTC /an (ramenés au prorata-temporis en cas de commencement ou de cessation d’activité en cours d’année)
  •  Dont les recettes de la location en meublé sont inférieures à   50% des autres revenus du foyer fiscal (autres BIC, bénéfices agricoles, BNC, traitements et salaires).
NOTA : En cas d’exercice en société, les 23 000 € de recettes s’apprécient non pas au niveau de l’entreprise, mais au prorata des parts (ou des droits) détenues par l’associé dans les bénéfices sociaux.

Avantages de l’investissement en LMNP

  • Placement Pierre et Complément de revenus avec constitution de patrimoine.
  • Possibilité d’amortir les biens immobiliers acquis et ainsi de gommer fiscalement les revenus.
  • Récupération de la TVA si locations consenties à des exploitants d’établissement d’hébergement à caractère hôtelier.
  • Loyers Garantis et perçus pour un bail de 9 ans minimum (résidences de tourisme et para hôtelières), gestion déléguée.
  • Imputation des déficits BIC non professionnels sur les bénéfices de même nature provenant de l’ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC.
  • Possibilité d’investir par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (EURL, SARL de Famille).
  • Possibilité de défiscaliser la première année d’exploitation (en déduisant les frais de commercialisation et d’ingénierie sur option si toutes les conditions réunies) si l’investisseur a d’autres revenus LMNP bénéficiaires.
  • Possibilité d’investissement en régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50%.

Point sur la Loi de Finance 2016

La loi de finances 2016 a confirmé la Réduction d’Impôt de 11 % sur le prix de revient de certains investissements en Résidences Meublées. Ce dispositif  LOI CENSI – BOUVARD vient compléter le régime de la Location Meublée Non Professionnelle Classique. Les investisseurs auront désormais 2 alternatives :

  • LMNP Classique: possibilité de récupérer la TVA sur les revenus locatifs de nature BIC avec un amortissements permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs.
  • LMNP CENSI – BOUVARD : possibilité de récupérer la TVA sur les revenus locatifs de nature BIC avec une réduction d’impôt égale à 11 % du montant de l’investissement HT.

Ces réductions d’impôts devront désormais tenir compte du nouveau Plafond des Niches Fiscales 2016.

Régime d’imposition et déclaration fiscale LMNP

Si le loueur, personne physique, perçoit jusqu’à 32 100 € de recette brute annuelle, le régime fiscal de droit commun est celui du micro-BIC (seuil proratisé en cas de début d’activité en cours d’année) avec franchise de la TVA (exonération). Dans ce cas, le bénéfice est déterminé après application, par l’administration, d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, avec un minimum de 305 €, frais soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu sur la moitié du chiffre d’affaires.

Au delà de 32 100 €, les contribuables ont la faculté d’opter pour le régime simplifié d’imposition ou le réel normal. L’option étant valable pour deux exercices et renouvelable tacitement.

  • Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 32 100 € et 763 000 €, il sera imposable selon le régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les conditions de droit commun (déclarations 2033 et 2031).
  • Au delà de 763 000 € il sera imposable selon le régime réel normal de droit commun.

Impôt sur les bénéfices LMNP : Régime simplifié ou régime normal

Sont déductibles des produits (loyers et accessoires) selon le régime des BIC :

  • Les charges liées à l’activité de loueur en meublé non professionnel : charges locatives, dépenses d’entretien et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, cotisations sociales non-salariées du loueur (si location d’au moins 2 logements), intérêts d’emprunt, amortissements de l’immobilier et du mobilier etc.
  • Le bénéfice LMNP est rapporté au revenu global du contribuable.
  • En cas d’exercice de l’activité en société non soumise à l’IS, chaque associé est soumis à l’impôt sur le revenu au titre des BIC sur sa quote-part des bénéfices sans distinguer que ces derniers sont ou non distribués et sans qu’il y ait lieu à retrancher les rémunérations éventuellement perçues par l’intéressé pour les fonctions qu’il exerce dans la société.

Imputation et report des déficits

  • Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels  sont imputables que sur les bénéfices provenant de l’ensemble des activités non-professionnelles, de même nature, imposables en BIC réalisés au cours de la même année et sur les 10 années suivantes (article 150-0 D – 11 et article 156 du Code Général des Impôts).
NOTA : Cette restriction ne concerne pas les contribuables soumis au régime micro BIC (ce régime excluant la possibilité de constater des déficits)

Le régime de la TVA

  • Les locations meublées sont exclues du champ d’application de la TVA à l’exception des locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à des exploitants d’établissement d’hébergement à caractère hôtelier, qui sont soumises à la TVA (récupération de la TVA sur le montant de l’investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations).

Plus values LMNP

Les plus-values éventuelles réalisées lors de la vente du bien est soumise au régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non-professionnels, et cela même si une partie du prix d’acquisition a été passé en amortissements.

Les Investissements LMNP et l’ISF

Les logements bénéficiant du statut LMNP sont assujettis à l’ISF et entre donc dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune.

Loueur en meublé professionnel (LMP)

La fiscalité 2016

L’accès à la location en Meublé professionnel est réservé désormais aux investisseurs qui souhaitent en faire une véritable activité « commerciale », à titre habituel, et une réelle source de revenus. Le statut LMP est défini à l’article 155 du Code Général des Impôts qui prévoit que l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions sont réunies.

Pour être LMP il faut respecter 3 conditions cumulatives :

  • Être Immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel.
  • Les recettes doivent être supérieures à 23 000 €/an. Cette règle s’applique la première année d’exploitation au prorata temporis.
  • Ces recettes doivent être au moins 50% supérieur au total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC etc…).

Définition de l’activité de location en meublé

La location en meublé, à titre habituel, de chambres ou appartements, est une activité commerciale qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (et non celle des revenus fonciers). L’activité LMP peut être exercée par une société de personnes (EURL, SARL de Famille non soumise sur option à l’impôt sur les sociétés) ou  par une société soumise à l’impôt sur les sociétés (SA, SARL de droit commun, etc.). Le locataire doit bénéficier de meubles et d’agencements répondant à un usage normal d’habitation

Avantages de l’investissement en LMP

  • La défiscalisation LMP échappe au plafonnement des Niches Fiscales
  • Amortissement des biens immobiliers LMP et imputation des amortissements « stockés » sur les revenus ultérieurs de l’activité.
  • Déductions des intérêts d’emprunts LMP.
  • Déductions de toutes les charges d’exploitations pour leur valeur réelle : les dépenses courantes, les impôts, les cotisations sociales.
  • Récupération de la TVA : si les locations sont consenties à des exploitants d’établissement d’hébergement de résidences de services.
  • Loyers LMP perçus selon un bail de 9 ans minimum et possibilité de gestion déléguée à un exploitant gestionnaire (pour les résidences de tourisme et la para hôtellerie).
  • Imputation du déficit BIC (hors amortissements) sur le revenu global.
  • Constitution d’un patrimoine : destiné à procurer un complément de revenus, transmissible à ses héritiers.
  • Produit de défiscalisation : Possibilité de déduire des Frais d’acquisition des biens immobiliers, honoraires du notaire, droits d’enregistrement, frais de constitution de société, honoraires de conseil, frais d’ingénierie, montage juridico-financier de commercialisation sur le revenu global.
  • Report des Frais d’établissements LMP : lorsqu’un immeuble est acquis en l’état futur d’achèvement, les charges engagées avant son achèvement sont susceptibles de générer un déficit ne pouvant être imputés sur le revenu global. Toutefois, si le contribuable est qualifié de LMP dès la mise en location de l’immeuble, la part des déficits qui n’a pu être imputée provenant des charges engagées, en vue de la location directe ou indirecte de cet immeuble, avant le commencement de cette location, peut être imputée par tiers sur le revenu global des trois premières années de location du local, si l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel
  • Exonération d’ISF : les logements LMP ne sont pas compris dans l’assiette de l’impôt sur la Fortune en tant que bien professionnel car les recettes sont supérieures à 23 000 € et représentent plus de 50% des revenus d’activité du foyer fiscal.

Régime d’imposition et déclaration fiscale LMP

Si le loueur, personne physique, perçoit jusqu’à 32 100 € de recette brute annuelle, le régime fiscal de droit commun est celui du micro-BIC (seuil proratisé en cas de début d’activité en cours d’année) avec franchise de la TVA (exonération). Dans ce cas, le bénéfice est déterminé après application, par l’administration, d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, directement sur la déclaration d’ensemble des revenus (déclaration 2042 C).

Au delà de 32 100 €, les contribuables ont la faculté d’opter pour le régime simplifié d’imposition ou le réel normal. L’option étant valable pour deux exercices et renouvelable tacitement. Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 32 100 € et 763 000 €, il sera imposable selon le régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les conditions de droit commun (déclarations 2033 et 2031). Au delà de 763 000 € il sera imposable selon le régime réel normal de droit commun.

L’exercice de l’activité LMP

L’exercice de l’activité de LMP peut parfois soulever certaines difficultés, notamment lorsque l’investisseur exerce à titre principal une profession réglementée (notaires, avocats, expert-comptable etc…). Dans ces cas, le conjoint peut exercer l’activité par le biais d’une SARL, ou d’une EURL mais il est  préférable de demander et d’obtenir une dérogation de la part de l’ordre qui régit la profession réglementée de l’investisseur en lui exposant qu’il s’agit d’une activité destinée à la constitution ou à la gestion d’un patrimoine personnel.

Impôt sur les bénéfices LMP (Régime simplifié ou régime normal)

Sont déductibles des produits (loyers et accessoires) selon le régime des BIC :

  • Les droits de mutations acquittés lors de l’achat, soit immédiatement, soit en les étalant sur les cinq premiers exercices.
  • L’ amortissement sur la valeur du bien : le LMP pourra déduire chaque année de 2% à 3% de la valeur du bien hors terrain (soit environ 80% du prix d’achat). Exemple : M. Martin achète un logement 500 000. Il déduira chaque année 12 000 d’amortissement de ses revenus locatifs.
  • Les charges liées à l’activité de loueur en meublé professionnel (l’ensemble de frais sur le montant réel) : charges locatives, dépenses d’entretien et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, cotisations sociales non-salariées du loueur, intérêts d’emprunt…etc.

Le Bénéfice LMP est rapporté au revenu global du contribuable. En cas d’exercice de l’activité en société non soumise à l’IS, chaque associé est soumis à l’impôt sur le revenu au titre des BIC sur sa quote-part des bénéfices sans distinguer que ces derniers sont ou non distribués et sans qu’il y ait lieu à retrancher les rémunérations éventuellement perçues par l’intéressé pour les fonctions qu’il exerce dans la société.

Cas particulier des amortissements (limitation)

Le montant des amortissements des biens loués ne peut excéder, au titre d’un même exercice, la différence entre le montant de l’ensemble des loyers acquis et le montant de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (article 39 C du CGI). La fraction des amortissements LMP exclue au titre d’un exercice peut être déduite ultérieurement, en sus de l’annuité normale, ou après la durée d’utilisation, dans le respect de la limitation.

Imputation et report des déficits

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels  sont imputables que sur les bénéfices provenant de l’ensemble des activités non-professionnelles, de même nature, imposables en BIC réalisés au cours de la même année et sur les 10 années suivantes. Les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant (y compris les intérêts d’emprunt) à l’exception des déficits provenant des amortissements qui sont exclus des charges déductibles.

La TVA

Les locations de logements meublés à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA.

Depuis la loi de finance de 2007 dans son article 24, les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à des exploitants d’établissement d’hébergement à caractère hôtelier, sont soumises à la TVA. Le taux réduit de TVA de 7 % s’applique à ces fournitures de logements meublés. Elles doivent être taxées quelles que soient les exonérations de TVA dont pourraient bénéficier à un autre titre, les preneurs pour leurs propres opérations. De même, le dispositif s’applique lorsque le preneur est non assujetti à la TVA.

Parallèlement, les contribuables peuvent récupérer la TVA sur le montant de l’investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations.

Plus values LMP ou moins values de cession

Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Celles-ci peuvent être exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes HT sont inférieures à 90 000 euros (exonération totale). Ce seuil est calculé en prenant en compte la moyenne des chiffres d’ affaires  des exercices clos au cours des deux années civiles précédent l’exercices de la cession). Entre 90 000 € et jusqu’à 126 000 euros, le contribuable peut bénéficier d’un allègement dégressif (exonération partielle).

Les plus-values à court terme correspondent aux amortissements pratiqués quand le prix de vente est supérieur au prix d’achat. Mais depuis le 1er janvier 2012 les plus-values à court terme réalisées par les cotisants au RSI et donc les LMP, sont soumises aux cotisations sociales RSI.

ISF

En tant que bien « professionnel », le logement n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune si les locations produisent plus de 23 000 euros de recettes annuelles et si le loueur retire de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

LMP et la Succession

Des allègements de droits de succession

Les héritiers d’un loueur en meublé professionnel bénéficient des dispositions favorisant la transmission d’entreprise. Les droits de succession ne sont pas exigibles immédiatement.

  • Pendant cinq ans, les héritiers ne paieront que les intérêts à un taux minoré comme pour les entreprises individuelles classiques.
  • Les droits seront acquittés ensuite en vingt versements, étalés sur dix ans.

Si les héritiers conservent le statut de loueur en meublé professionnel, ils pourront également déduire les droits de succession de leur bénéfice imposable, ces droits étant considérés comme des coûts d’acquisition de l’outil de travail.

Les droits de succession peuvent même être calculés après un abattement de 75% de la valeur des biens sous plusieurs conditions :

  • Le défunt doit avoir exploité cette entreprise individuelle pendant au moins deux ans,
  • les héritiers doivent conserver l’outil d’exploitation (c’est-à-dire les logements) pendant au moins six ans,
  • au moins un des héritiers doit assurer l’exploitation pendant cinq ans minimum.

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