Déficit Foncier

Le déficit foncier en 2016

Les propriétaires qui mettent un logement en location peuvent déduire de leur revenu global leurs déficits fonciers dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal. Si le montant du déficit foncier généré dépasse cette limite, le résidu est imputable sur les revenus des 6 années suivantes (article 156 du code général des impôts).

Définition

Le propriétaire d’un bien immobilier mis en location se retrouve en situation de déficit foncier lorsque ses charges annuelles de propriété (travaux, charges d’entretien, frais de gérance, intérêts d’emprunt, taxes foncières…) sont plus importantes que ses revenus locatifs encaissés. Le déficit foncier créé est alors déductible du revenu global imposable, sous certaines conditions.

Le mécanisme du déficit foncier relève de la fiscalité immobilière de droit commun.

Vous pouvez déduire l’intégralité des charges liées à la rénovation d’un logement ancien (dépenses d’amélioration et travaux d’entretien et de réparation) avant sa mise en location. Investir dans un bien ancien à rénover dans le but de le louer permet alors de gommer « artificiellement » ses revenus fonciers existants et, au-delà, d’imputer le reliquat sur son revenu global à hauteur de 10 700 €, hors intérêt.

Les intérêts d’emprunt dont le montant excède le montant du revenu foncier perçu (c’est-à-dire le loyer) ne sont pas imputables sur le revenu global mais uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Conditions à respecter

  • Le logement doit être loué nu à usage d’habitation jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation des déficits fonciers sur les revenus globaux.
  • Le plafond de 10 700 € s’entend à l’exception des intérêts d’emprunt.
  • Les intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur revenus fonciers, et ce pendant 10 ans. Le surplus éventuel de déficit foncier au delà de la limite de 10700 € par an peut être déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes.
  • Si le revenu global de l’investisseur est insuffisant pour absorber le déficit foncier, l’excédent est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
  • Être soumis au dispositif déclaratif dit  » régime réel d’imposition« 

Avantages Fiscaux

  • Effacer ses revenus fonciers positifs
  • Imputer jusqu’à 10 700 € sur son revenu global/an
  • Si déficit foncier est supérieur à 10 700 €, l’excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
  • Si le revenu global du propriétaire ne peut absorber les 10 700 €, le reliquat est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes
  • L’avantage fiscal est hors plafonnement global des niches fiscales. Le plafond global peut alors être utilisé pour profiter d’autres avantages fiscaux (FCPI, FIP, aides à domicile, garde d’enfant…) à hauteur de 10 000 € et même jusqu’à 18 000 € pour les SOFICA et les investissements Outre-Mer.

Textes de référence

  • Code général des impôts, Article 156-1-3°
  • Loi de finances pour 1993 : instauration de la possibilité d’imputer le déficit foncier sur les revenus globaux à concurrence de 10 700 euros par an.
  • Instruction administrative du 15 septembre 1993 (BOI 5 D-3121) et du 23 mars 2007
    (BOI 5 D-2-07) : précisions concernant la faculté d’imputer le déficit foncier sur les revenus globaux.

 

 

 

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