La loi Pinel Outre-Mer

LA LOI PINEL OUTRE-MER 2016

La loi Pinel outremer est entrée en vigueur le 1er septembre 2014 et remplace la loi Duflot Outre-mer. Elle sera effective jusqu’en décembre 2016. Elle est destinée à encourager la construction de logements neufs pour répondre au besoin grandissant de logement, avec, comme son équivalent pour la métropole, un engagement de mettre en location non-meublée les biens acquis pour une durée déterminée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Concrètement, la loi de défiscalisation PINEL permet d’offrir un avantage fiscal aux contribuables, tout en encourageant la construction de logements de manière à rétablir l’équilibre du marché locatif.

Principe

Le principe de ce dispositif est donc d’investir dans le logement neuf à vocation d’habitation principale pour le locataire. En contrepartie les particuliers pourront bénéficier d’avantages fiscaux conséquents, beaucoup plus conséquent que dans un investissement en métropole, soit : 23% sur 6 ans de location, 29% sur 9 ans de location et 32% sur 12 ans de location.

Territoires concernés

Les logements concernés pas le dispositif Pinel Outre-Mer doivent être situés en Outre-Mer, et plus précisément :

  • En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à la Réunion, à Mayotte, à Saint Barthélémy, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Saint Martin, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie Française, ou dans les îles Wallis et Futuna.

Biens concernés

  • logements neufs (achetés neufs, en VEFA, ou que l’on a fait construire),
  • logements anciens rénovés,
  • locaux convertis en habitation.

Normes énergétiques : Les logements neufs doivent répondre au label BBC 2005 ou à la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Concernant les logements anciens rénovés ou réhabilités, ils doivent bénéficier du label « HPE rénovation » ou « BBC rénovation 2009″. Tous les logements des DOM-TOM bénéficient de cette condition, exceptés ceux de Mayotte. Le respect des normes énergétiques doit être prouvé par l’investisseur.

Qui peut bénéficier de la loi PINEL Outre-Mer

Tous les contribuables français qui acquièrent avant le 31 décembre 2017, un logement neuf en Outre-Mer (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier de la loi Pinel Outre-Mer et de cette réduction d’impôt à condition de respecter les durées de location. Il est également possible d’en bénéficier via la souscription de parts de SCPI (Société civile de Placement Immobilier) si cette dernière investit dans des logements éligibles.

Conditions pour bénéficier de la loi Pinel Outre-Mer

  • Les logements concernés par le dispositif Pinel Outre-Mer doivent être situés en Outre-Mer (cité ci-dessus),
  • Le propriétaire du logement doit louer le bien immobilier nu à usage de résidence principale durant une période minimale de 6 ans. La location peut être consentie à un membre du foyer fiscal du propriétaire, à l’un de ses ascendants ou descendants,
  • Les logements concernés doivent respecter les normes énergétiques (voir ci-dessus)
  • L’engagement de location doit intervenir dans les douze mois qui suivent l’achèvement du programme Pinel ou de son acquisition si elle est postérieure,
  • Le logement PINEL Outremer doit être achevé dans les 30 mois après la Date de la Signature de l’Acte Authentique. En effet, la Loi de Finance 2015 a modifié la prise en compte du délai dans lequel l’achèvement du logement doit intervenir : Ce n’est plus la « date de la déclaration d’ouverture de chantier », mais la « date de la signature de l’acte authentique »,
  •  Le respect des plafonds de revenus du locataire en Loi Pinel Outre-Mer (voir tableau ci-dessous): les revenus pris en compte correspondent au revenu fiscal de référence mentionné dans l’avis d’impôt sur le revenu (IR) de l’année N-2, par rapport à l’année de signature du bail avec le locataire.
  • Le montant des loyers ne doit pas excéder un plafond fixé annuellement par l’administration. Le loyer PINEL Outre-mer varie en fonction de la zone et du prix au mètre carré.

De plus, il existe un Triple Plafond PINEL à ne pas dépasser :

  • Le Prix d’acquisition ne doit pas être supérieur à 5500 € du Mètre Carré,
  • Le Montant d’investissement donnant droit à réduction d’impôt est limité à 300 000 €
  • Le nombre d’acquisition est plafonné à 2 logements maximum par an.

NOTE : Pour les immeubles neufs d’au moins 5 logements, la Loi PINEL Outremer fixe à 20 % le pourcentage d’appartement qui ne peuvent pas bénéficier de réduction d’impôt.

Les plafonds de loyers 2016 Loi PINEL Outre-Mer   

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2015, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

  • 10,13 € le mètre carré pour les départements d’Outre-Mer :  la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique, de Mayotte, de la Réunion, de Saint Martin, de Saint Barthélemy et de Saint-Pierre-et-Miquelon.
  • 12,54 € le mètre carré pour la Polynésie française, Nouvelle-Calédonie et Iles Wallis et Futuna.

Ce plafond est ensuite soumis à un coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/S) ; S étant la surface du logement. Le résultat obtenu est arrondi à la deuxième décimale et ne peut excéder 1,2.

Exemple de calcul de plafond pour un logement de 50 m² en Martinique :

  • plafond initial : 50 x 10,13 = 506,5
  • plafond corrigé : 506,5 x (0.7 + (19 / 50)) = 547,02 €

Les plafonds de ressources des locataires 2016

Baux conclus en 2016
Plafonds de ressources des locataires en €
Composition du Foyer Locataire Martinique Guadeloupe
Guyane
Reunion
Saint Barthélemy
Saint Martin
Mayotte
Nouvelle-Calédonie
Polynésie Française
St Pierre et Miquelon
Iles Wallis et Futuna
Personne seule 27 465 € 30 371 €
Couple 36 678 € 40 557 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 44 109 € 48 775 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 53 249 € 58 882 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 62 640 € 69 267 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 70 595 € 78 064 €
Majoration pour personne à charge complémentaire + 7 877 € + 8 709 €

Fiscalité

Les investissements locatifs réalisés en outre-mer dans le cadre de la loi Pinel Outre-Mer permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette réduction varie selon la durée de l’engagement locatif choisie par l’investisseur :

  • 23 % pour les investisseurs de 2015 qui s’engage à louer l’appartement sur 6 ans.
  • 29 % pour les investisseurs de 2015 qui s’engage à louer l’appartement sur 9 ans.
  • 32 % pour les investisseurs de 2015 qui s’engage à louer l’appartement sur 12 ans.

Le montant de l’investissement immobilier pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 300 000€ et à 5 500€/m2 de surface habitable.

PRÉCISIONS sur la prolongation de l’engagement de location :

  • Si le propriétaire prend un engagement de location initial de six ans et qu’il décide de continuer à louer son logement pour trois ans, renouvelable deux fois au choix, il pourra bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt de 3% supplémentaire imputable à raison de 1% par an sur trois ou six ans.
  • Si le propriétaire prend un engagement de location initial de neuf ans et qu’il décide de continuer à louer son logement pour trois ans, renouvelable une seule fois, il pourra bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt de 3% supplémentaire imputable à raison de 1% par an sur trois ans.  

NOTE : l’ensemble des réductions d’impôt accordées aux contribuables ne peut plus dépasser, au choix, soit un plafond de 30 600 € pour 2016 soit sur option, 11 % du revenu imposable du foyer. De plus, les investissements en Outre-Mer sont concernés par le Plafonnement des Niches Fiscales de 18 000 € maxi par foyer fiscal pour l’Outre-Mer.

Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de réduction d’impôt peut être imputé sur l’IR des années suivantes (jusqu’à la 10ème année incluse).

Les avantages fiscaux de la loi PINEL Outremer

La loi PINEL Outremer permet non seulement une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 32 % du prix de revient du logement qui s’étale sur 12 ans de manière linéaire. Mais permet aussi par la même occasion de se créer un pied-à-terre sous les tropiques. En effet, l’investisseurs peut faire d’une pierre deux coups : défiscaliser par exemple durant les 6 dernières années de sa vie professionnelle, puis profiter une fois à la retraite de son charmant bien immobilier avec la vue sur la mer. Rien n’interdit après avoir bénéficier des importantes réductions d’impôts, durant 6, 9 ou 12 ans, de récupérer le logement situé dans les îles pour l’habiter à titre personnel.

Simulation Loi Pinel Outremer

 Simulation Loi Pinel Outremer 2016 N°1 Investissement de 100 000 €A) Engagement de location sur 6 ans (Taux 23 %)
Réduction d’impôt  23 000 €,
soit 3 833 € / an durant 6 ansB) Engagement de location sur 9 ans (Taux 29 %)
Réduction d’impôt  29 000 €,
soit 3 222 € / an durant 9 ansC) Engagement de location sur 12 ans (Taux 32 %)
Réduction d’impôt 32 000 €,
soit 2 666 € / an durant 12 ans
 Simulation Loi Pinel Outremer 2016 N°2 Investissement de 200 000 €A) Engagement de location sur 6 ans (Taux 23 %)
Réduction d’impôt  46 000 €,
soit 7 666 € / an durant 6 ansB) Engagement de location sur 9 ans (Taux 29 %)
Réduction d’impôt  58 000 €,
soit 6 444 € / an durant 9 ansC) Engagement de location sur 12 ans (Taux 32 %)
Réduction d’impôt 64 000 €,
soit 5 333 € / an durant 12 ans
 Simulation Loi Pinel Outremer 2016 N°3 Investissement de 300 000 €A) Engagement de location sur 6 ans (Taux 23 %)
Réduction d’impôt  69 000 €,
soit 11 500 € / an durant 6 ansB) Engagement de location sur 9 ans (Taux 29 %)
Réduction d’impôt  87 000 €,
soit 9 666 € / an durant 9 ansC) Engagement de location sur 12 ans (Taux 32 %)
Réduction d’impôt 96 000 €,
soit 8 000 € / an durant 12 ans

Dans le cadre d’un Investissement de 300 000 € (plafond de la Loi Pinel) avec un engagement de location sur 6 ans, le taux de la réduction d’impôt est de 23 % du prix de revient du logement (soit un avantage de 69 000 €). Etalé de manière linéaire sur 6 ans, cela permet à un contribuable de bénéficier d’un avantage fiscal et d’une réduction d’impôt de 11 500 € par an.

 

 

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