La loi Malraux

ACTUALITE : La Loi Malraux en 2016 ?

Défiscalisation Malraux 2016 : la Loi de Finances 2016 confirme l’incroyable réduction d’impôts de 30 % pour les investisseurs dans le cadre de la Loi MALRAUX jusqu’au 31 décembre 2016. D’autre part, la loi Malraux demeure exclue du plafond des niches fiscales 2015.

Principe de la Loi Malraux 2016

La loi malraux 2016 procure une réduction d’impôts de 30 % sur les Travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles situés en Secteur Sauvegardé.30 % pour les opérations réalisées en Secteur Sauvegardé (centre-ville historique par exemple) et de 22 % pour les opérations réalisées dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

La Loi Malraux s’adresse aux investisseurs réalisant l’acquisition d’appartement à rénover (logements destinés à la location). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

Qui peut bénéficier de la défiscalisation Malraux ?

Tous les contribuables domiciliés en France : il s’agit souvent d’investisseurs ayant déjà des revenus fonciers et une fiscalité élevée.

Historique et Règle de la loi Malraux jusqu’en 2015 ?

Instaurée en 1962, la loi Malraux a toujours eu pour but de favoriser la conservation et la restauration du patrimoine architectural français. Des secteurs dits « secteurs sauvegardés » sont créés lorsqu’ils présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non.

Exemple :
Investissement de 150 000 €
Foncier : 50 000 €
Travaux : 100 000 €

A) Travaux réalisé sur 1 année => une réduction de 30000 € sur 1 an

B) Travaux réalisé sur 2 années => une réduction de 15000 €/an

Le Taux de réduction d’impôt varie selon la localisation de l’immeuble :

·         22 % dans les ZPPAUP.

·         30 % dans les Secteurs Sauvegardés.

Les travaux sont réalisées dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover prévu, il faudra donc de justifier le paiement des travaux aux entreprises et non plus à l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).

Le contrat sera du type : vente en l’état futur de rénovation.

 

Les logements concernés par la loi Malraux 2015 ?

L’investissement en immobilier Malraux doit être situé soit dans un Périmètre préservé (Secteur Sauvegardé), soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP). Les dépenses prises en compte en sont celles supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti.

Les obligations du régime Malraux ?

La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement

  • de restaurer l’ensemble de l’immeuble
  • de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
Cela doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.
La Déduction Malraux est limitée à 100 000 € de travaux par an. Celle-ci ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.

L’excédent de réduction Malraux non utilisé sur une année est perdu et non reportable.

Les travaux concernés par la loi Malraux ?

Les Travaux éligibles à loi Malraux, autrement appelés « Travaux Déductibles Malraux » sont :

  • Les Travaux de démolition
  • Les Travaux de reconstitution de toiture
  • Les Travaux de murs extérieurs d’immeubles existants
  • Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble
  • Les Travaux déclarés d’utilités publiques
  • Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.
  • Les Travaux de réparation et d’entretien, d’amélioration de l’habitation (sauf les travaux d’agrandissement)

 

Le cumul d’économies fiscales Malraux est-il possible ?

Oui ! La Défiscalisation Malraux est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi d’avantages fiscaux telles les Défiscalisations Pinel Duflot, Censi – Bouvard …

Néanmoins, pour un même investissement il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Malraux avec les autres incitations fiscales tels que :

  • les investissements Locatifs de Tourisme
  • les investissements dans une Résidence Hôtelière à vocation sociale
  • les investissements réalisés Outre-Mer par les personnes physiques

 

Peut-on louer le bien a ses enfants ?

NON, ce n’est pas possible !

Peut-on démembrer le bien immobilier Malraux ?
Usufruitier ? Nu propriétaire ?

NON, c’est également impossible !

Peut-on acheter un appartement Malraux en indivision ?

OUI !
Dans le cadre du Régime Malraux, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

Peut-on investir en Malraux avec une SCI ?

OUI !
Mais la Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l’Impôt sur les Sociétés et le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.

Les associés de la société s’engagent à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location de 9 ans.

A propos de la plus value d’un Investissement Malraux ?

Lors de la revente d’un appartement en défiscalisation Malraux c’est le Régime des plus values immobilières qui s’applique. Toutefois, les travaux de restauration ou de rénovation n’entrent pas dans le calcul. En effet, le coût et les dépenses de travaux ayant déjà bénéficié des réductions d’impôt, il est impossible de les ajouter au prix du foncier qui diminuerait d’autant la plus value immobilière. Aussi et pour une optimisation fiscale, il est préférable de conserver le bien immobilier Malraux le plus longtemps possible.

L’investissement Malraux et le Plafond des niches fiscales ?

La Loi Malraux est exclue du plafond 2016 des niches fiscales (10 000 €uros).

Pour en savoir plus sur les Programmes Eligibles Malraux en 2016 ?

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