Investissement dans un GFV

Focus sur le Groupement Foncier Viticole (GFV) ou investissement foncier viticole

Qu’est-ce qu’un GFV ?

Le Groupement Foncier Viticole est un investissement réservé à des particuliers désireux de diversifier leur patrimoine en choisissant pour supports des terroirs et des propriétés françaises sélectionnés.

Investir dans un GFV, c’est détenir des parts d’une société civile qui possède des domaines agricoles, société spécialisée dans l’investissement agricole (loi n° 701299 du 31 décembre 1970, modifiée par la loi n° 80502 du 4 juillet 1980).

Il s’agit en fait d’acheter des parts d’une société civile ayant pour objet la location à un exploitant de terres agricoles, bail consenti à long terme (18 ans). Les revenus perçus par le GFV proviennent d’un loyer que lui verse l’exploitant viticole. Ce dernier supporte seul les risques liés à la production et à la vente des vins du domaine (pluie, inondation, grêle…) avec obligation de payer le loyer peu importe la situation. L’exploitant est le garant de la valeur du vin.

Aussi, le GFV est un placement financier, fiscalement attractif, qui permet aux particuliers de bénéficier d’exonérations fiscales de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) et sur la Succession et ainsi échapper partiellement à l’ISF.

Concrètement, acquérir une part de GFV, c’est un peu comme devenir propriétaire d’un petit bout de vigne. C’est presque comme l’achat d’un Domaine ou d’un château grand cru en direct, mais avec une mise de fonds plus raisonnable (Entre 10 000 – 20 000 €).

Dernier atout de ce placement GFV : c’est la possibilité d’ acquérir quelques bonnes bouteilles du domaine viticole à des prix imbattables et parfois même de bénéficier de séjour au sein du château.

Néanmoins, le capital n’est cependant pas garanti, vous n’êtes pas à l’abri d’une diminution du prix des parcelles viticoles dues à différents facteurs. Le risque est cependant dilué entre différentes parcelles et plusieurs investisseurs car il y a une mutualisation du risque.

Le GFV : un outil permettant la diversification patrimoniale

Le GFV permet d’investir dans le terroir français, dans des domaines réputés, et alternative à l’immobilier classique et aux placements financiers. Le placement en GFV doit être envisagé comme un placement long terme, notamment pour envisager une revalorisation importante du montant des parts.
Il est conseillé de diversifier son investissement à l’intérieur même d’un groupement foncier viticole. En effet, chaque appellation va se valoriser de manière différente, il serait donc judicieux d’acquérir pour un montant souhaité, plusieurs parts dans des domaines viticoles différents.

Les avantages fiscaux du placement GFV en 2016

Imposition 2016 sur les revenus du placement GFV

Les revenus issus du GFV sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Deux régimes coexistent :

  • Le régime du micro-foncier : c’est le régime de droit commun d’imposition des contribuables dont les revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 €. Il permet notamment l’application d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus perçus.
  • Le régime réel : la quote-part de fermage perçue par chaque associé est imposable dans la catégorie des revenus fonciers et déduction des impôts fonciers, des intérêts d’emprunt, des frais de gestion et d’autres charges fiscalement déductibles. Ces calculs sont effectués par la Gérance.

La réduction d’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

Les associés de GFV bénéficient d’une réduction d’assiette en matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qu’ils soient titulaires de parts de groupement à capital fixe ou variable. La valeur des parts de GFV est exonérée :

  • à hauteur de 75 % de la fraction de la valeur nette des biens donnés à bail à long terme (au moins 18 ans) dans la limite de 101 897 € 
  • à hauteur de 50 % au-delà de ce seuil.

Pour bénéficier d’une réduction d’assiette, les parts doivent être détenues depuis au moins 2 ans au premier janvier de l’année d’imposition, soit le 1er janvier 2014 pour l’ISF 2016.

La fiscalité sur les Plus-Values de cession de parts

En cas de vente, les plus-values éventuellement réalisées seront taxées au titre des plus-values immobilières. La plus-value de cession, fiscalement imposable, est réduite d’un abattement sur la base de :
  • 2 % par an de la 6e à la 17e année de détention.
  • 4 % par an de la 18e à la 24e année de détention.
  • 8 % par an à partir de la 25e année de détention.
La plus-value nette imposable après ces précédents abattements sera imposée au taux de 19% majoré de 15,5% au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS). Au delà de 30 années de détention, les plus-values sont exonérées, de même que si le montant de la cession est inférieur à 15 000 € (Art 150A bis à 150VH Code général des impôts)

La fiscalité sur les Successions et Donations

Le GFV est un outil particulièrement efficace pour transmettre son patrimoine. Toute mutation à titre gratuit sera exonérée des droits à hauteur de 75 % dans la limite de 100 000 € par bénéficiaire et de 50 % au-delà de ce seuil. Est prise en compte la fraction de la valeur nette des parts correspondant aux biens donnés à bail à long terme (c’est-à-dire le foncier seul).

De plus les donations (passées devant notaire) antérieures à 15 ans n’auront plus à être rapportées à la succession et ne seront pas prises en compte pour l’appréciation du seuil d’exonération.

Le bénéfice de cette exonération est accordé aux parts détenues depuis plus de deux ans par le souscripteur  et à condition que le bien reste la propriété du bénéficiaire de la transmission à titre gratuit pendant cinq ans à compter de cette libéralité.

Les Avantages Financiers du GFV

La rentabilité des GFV se situe entre 1,5% et 3% par an.

Concernant l’évolution du prix des parts de GFV, il faut savoir que le prix de l’hectare de certains GFV a triplé lors des 10 dernières années. C’est l’une des raisons qui explique la rareté des parts de groupements fonciers viticoles sur le marché aujourd’hui. Par ailleurs, certains vins des GFV les plus prestigieux revendus aux enchères, se négocient de 2 à 10 fois leur prix de sortie selon la cotation de l’année.

Attention : les performances passées ne permettent pas de prédire les performances futures !

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