Investir dans une Société Civile de Placement Immobilière (SCPI)

Investir dans une Société Civile de Placement Immobilière (SCPI)

Les SCPI ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier qu’elles cherchent à valoriser au profit des détenteurs de parts. Communément appelées « Pierre Papier », les SCPI permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier à travers de titres et non directement en achetant un bien. La SCPI collecte des fonds provenant en majorité d’investisseurs particuliers. En contrepartie de cet argent investi, l’investisseur détient des parts sociales de la SCPI et recouvre des revenus fonciers provenant des loyers perçus minorés des charges (impôts locaux, entretien, frais de gestion).  Ses revenus nets sont répartis entre les détenteurs de parts.

Définition

La SCPI est comme son titre l’indique une société civile. Son objet exclusif consiste dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.  La gestion de la SCPI est assurée par une société de gestion qui collecte les capitaux par appel public à l’épargne, recherche et sélectionne les immeubles achetés par la société. Elle gère à la fois les immeubles et les comptes des associés auxquels elle distribue les revenus correspondants au nombre de parts auxquelles ils ont souscrits.

Aussi, investir dans une SCPI permet de devenir propriétaire d’une partie d’un parc immobilier tout en répartissant les risques. Toute SCPI doit recevoir un agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Le capital social minimal est de 760 000 euros avec un montant nominal des parts de 150 euros minimum. La durée de vie d’une SCPI varie généralement de 12 à 50 ans selon le type de valorisation recherché. Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas cotées en Bourse.

Les différentes formes de SCPI

On peut distinguer les SCPI selon la nature de leur capital social :

  • A capital fixe : le capital est déterminé à l’avance et est atteint par une succession d’appels de fonds. Il est possible d’acquérir des parts lors du lancement initial de la SCPI ou à l’occasion d’ augmentation de capital. La valeur des parts évolue au rythme du marché immobilier. Les seules acquisitions possibles se font sur le marché de la revente, dit secondaire.
  • A capital variable : le capital varie à tout moment en fonction des créations ou destructions de parts. Les souscriptions de parts nouvelles sont possibles à chaque instant tant que le capital plafond de la SCPI n’est pas atteint.

Le rachat des parts d’un associé intervient en général sous réserve qu’ il y ait une compensation suffisante avec les nouvelles souscriptions, même si en cas de non-compensation par les souscriptions, la SCPI peut procéder au rachat de la part si elle a constitué un fonds de remboursement dans ce but.

On distingue également les SCPI selon leur objectif :

  • La SCPI de rendement : elle assure la distribution régulière des revenus à ses associés.
  • La SCPI de valorisation : elle redistribue le capital aux associés après la vente des biens. Contrairement à la SCPI de rendement, les revenus locatifs passent ici au second plan. L’investisseur mise l’essentiel de son investissement sur la possibilité d’une plus-value, grâce à la valorisation des acquisitions.
  • Les SCPI dite « fiscales » :  elles permettent de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques à certains placements immobiliers propres aux dispositifs mis en place par les lois Pinel, Malraux, Girardin immobilier… Ces SCPI permettent à un investisseur d’accéder à ce dispositif fiscal sans pour autant acquérir un bien immobilier en direct.

Le champ d’action des SCPI

L’objet principal de la SCPI

Selon l’article L 214-50 du Code Monétaire et Financier, les SCPI ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Aussi, pour les besoins de cette gestion, elles peuvent procéder à :

  • Des travaux d’amélioration des biens immobiliers permettant ainsi de valoriser le patrimoine et de consolider la relation avec les locataires.
  • Des travaux d’agrandissement des immeubles détenus pour augmenter la surface habitable. Ces travaux peuvent intervenir dès l’acquisition du bien et leurs coûts ne doivent pas dépasser 30% de la valeur vénale de l’immeuble et 10% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI.
  • Des travaux de reconstruction pour affecter des locaux à usage de bureaux en habitation par exemple. Le coût de ces travaux ne doit pas excéder 10% de la valeur vénale du patrimoine global de la SCPI

  • Des cessions dès lors qu’elles n’ont pas achetés les immeubles en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel. La valeur vénale cumulée des immeubles cédés au cours d’un exercice ne doit pas excéder 15% de la valeur vénale du patrimoine global de la SCPI. Si aucune cession n’a été réalisé au cours d’un exercice, le cumul de la limite évoquée précédemment est possible sur trois exercices consécutifs. La SCPI est dans l’obligation de conserver un immeuble pendant au moins 6 ans avant de procéder à la cession.

Fiscalité

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont réputées fiscalement transparentes. Aussi,  les SCPI ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Les associés personnes physiques sont imposés non pas sur les dividendes mais de manière personnelle à l’impôt sur le revenu (IR) selon leur quote-part de parts détenues. Il devra déclarer deux types de revenu :

  • Les revenus fonciers
  • Les revenus mobiliers

Les revenus fonciers

 Le porteur de parts est soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers pour sa quote-part des loyers encaissés par la SCPI. Il s’agira donc d’imposer les loyers au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les revenus fonciers sont imposables après un certain nombre de déductions (travaux d’entretien, frais réels de la gérance, intérêts etc…). Dans le cadre d’un investissement à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers issus des parts de SCPI. Les prélèvements sociaux sont également dus sur les loyers perçus : ils sont égaux à 15,5% du montant encaissé pour 2015. Le porteur de parts devra choisir entre le régime micro-foncier ou le régime réel :

  • Le régime de micro – foncier : ce régime est applicable si les revenus fonciers bruts perçus sont inférieurs à 15 000 € par an pour des biens immobiliers détenus en direct (les parts de SCPI et l’immeuble détenu en direct ne doivent pas bénéficier d’un dispositif fiscal spécifique Malraux, Besson, Périssol, Robien, Girardin, Censi Bouvard…). Sur le montant de ces revenus fonciers, va s’appliquer un abattement de 30%. Ainsi seulement 70% des loyers perçus entreront dans la base imposable du contribuable.  Les épargnants ne percevant plus, dans le courant de l’année, des revenus fonciers de biens détenus en direct (biens non loués ou vendus) ne peuvent plus bénéficier du régime du micro-foncier. Le régime réel d’imposition s’applique de fait. De même ceux disposant uniquement de revenus fonciers provenant de SCPI sont exclus du régime du micro-foncier. La SCPI peut, si l’ensemble des associés y adhère, ne pas distribuer l’intégralité du bénéfice de l’année en cours pour constitution des réserves. Il conviendra alors à l’associé de déclarer le bénéfice réalisé par la SCPI au cours de l’année et non celui distribué aux porteur de parts.
  • Le régime réel : ce régime est applicable si les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an. Par contre, il est possible d’opter pour ce régime même si les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an en lieu et place du régime micro-foncier (CGI, art. 32-4). L’option est alors exercée de manière irrévocable pour une durée de trois ans. L’investisseur peut avoir intérêt à opter pour le régime réel dans le cas où il a acheté ses parts de SCPI à crédit et que le montant des intérêts d’emprunt est supérieur à l’abattement de 30% appliqué dans le régime du micro-foncier. Dans le cadre du régime réel, on déduit des loyers bruts toutes les charges déductibles afin d’obtenir le résultat foncier. Ce résultat foncier (ou déficit foncier éventuellement) sera intégré au revenu global pour le calcul de l’impôt à payer. Les bénéfices sont imposés à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (dans le cas où vos revenus fonciers sont issus uniquement de la SCPI).

Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, autres que les intérêts d’emprunts, sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € et peuvent  éventuel être reporté pendant 10 ans sur les revenus fonciers . Le déficit provenant d’intérêts d’un éventuel emprunt ne peut être déduit que des revenus fonciers.

Les revenus mobiliers

Une part infime des dividendes distribués correspond à des revenus de produits financiers. Il s’agit de la quote part de revenus que la SCPI retire de sa trésorerie investie en placements à court terme. Dans ce cadre, les revenus générés sont versés aux associés. Il s’agit de revenus mobiliers, imposables en tant que tels pour chaque associé. Ces revenus mobiliers sont soumis à l’imposition selon le régime de droit commun, c’est-à-dire selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (majoré de 15,5% de prélèvements sociaux). Dès leur encaissement, ils supportent un prélèvement forfaitaire obligatoire de 24% qui constitue un acompte à valoir sur l’impôt de 2016.

La Plus – Values des SCPI

En application de l’article 150 UB du code général des impôts, la plus-value résultant de la cession des parts est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix de souscription (majoré notamment, le cas échéant, des droits de mutation à titre gratuit) de ces parts. Aussi, les plus-values réalisées par le détenteur de parts de SCPI sont imposables en tant que plus values immobilières. A ce titre les plus values réalisées sur des parts de SCPI bénéficient du même régime d’imposition.

Les plus-values immobilières sont soumises à un prélèvement forfaitaire de 19 % lorsqu’elles sont réalisées par des personnes physiques résidentes en France ou d’un État de l’Espace économique européen. A cela s’ajoute les prélèvements de 15,5% sur le montant de la plus-value. L’imposition totale est donc de 34,5%.

Pour les personnes physiques non résidentes en France et les personnes morales établies hors de France, le taux de prélèvement s’élève à 33,1/3%. Celui- ci est porté à 75 % lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un ETNC (Etat ou territoire non coopératif), augmenté des prélèvements sociaux de 15,5%.

La base imposable est réduite par l’application d’un abattement progressif pour durée de détention qui est applicable à la somme taxée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. Cet abattement se décompose de la façon suivante :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21ème,
  • 4 % au terme de la 22ème année.

(exonération totale d’impôt sur le revenu au delà de 22 ans de détention).

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement s’établit comme suit :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 6ème et jusqu’à la 21ème de détention,
  • 1,60 % pour la 22ème année de détention,
  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème de détention.

(exonération totale des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention).

Depuis 2013, une taxe supplémentaire est applicable si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le taux de la taxe s’échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Par ailleurs, les cessions d’immeubles ou de droits réels immobiliers sont exonérées d’impôt si le prix de cession par opération n’excède pas 15 000 euros. Cette exonération ne s’applique pas aux cessions de parts et est réservée aux associés soumis à l’impôt sur le revenu. De plus, es frais d’acquisition sont pris en compte pour leur montant réel pour le calcul de la plus-value.

Pour les associés soumis aux régimes des bénéfices professionnels (BIC, BA, BNC ou IS), les plus-values réalisées sont compensées avec les moins-values éventuelles et imposables selon le régime des plus-values professionnelles (si la cession intervient dans les 2 ans, la plus value dite court terme est imposée à l’IR au barème progressif. Si la cession intervient après 2 ans, la plus-value dite long terme est imposée à 34,5%).

Déficit foncier :

Si les loyers perçus moins les charges déductibles font ressortir un déficit foncier celui-ci n’est imputable sur le revenu global que dans la limite de 10 700 € par an. La fraction déficitaire dépassant ce montant reste reportable et imputable pendant 10 ans sur le revenu global.
Il est important de préciser que l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global entraine une obligation de location du bien pendant une durée minimale de 3 ans, soit jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation.

Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

Les contribuables qui possèdent un patrimoine imposable dont la valeur nette est supérieure à 1 300 000 € sont redevables de l’impôt sur la fortune. Les détenteurs de parts de SCPI concernés, doivent intégrer la valeur de leurs parts à leur déclaration d’impôt sur la fortune pour le montant qu’ils encaisseraient en cas de vente, déduction faite des frais de mutation.

En revanche, les détenteurs de parts de SCPI en nue propriété ne sont pas tenus de déclarer la valeur de leurs parts pour le calcul de l’impôt sur la fortune. C’est l’usufruitier qui doit déclarer la valeur en pleine propriété des parts, s’il est assujettit lui-même à l’impôt sur la fortune.

SCPI et Succession

Les parts de SCPI sont soumises au régime de droit commun des successions, sauf si elles ont été acquises dans le cadre fiscal de l’assurance vie (exonération possible sous conditions).

Investir en SCPI, quels avantages ?

L’investissement en SCPI procure certains avantages non négligeables. Cela permet :

  • D’investir en immobilier avec une somme qui demeure inférieure au montant d’une acquisition d’un bien immobilier (pour un investissement locatif en direct),
  • De se constituer un patrimoine immobilier «concret»,
  • accéder aux différents marchés de l’immobilier (immobilier d’entreprise, immobilier d’habitation),
  • De recourir à une gestion déléguée à des professionnels de l’immobilier,
  • De mutualisation des risques : assurée par la répartition géographique et typologique des biens immobilier et la diversité des locataires.

Les Risques d’un investissement en SCPI

SCPI de Rendement

Concernant les Sociétés Civiles de Placement Immobilier de rendement, avant toute souscription, il faut tenir compte des éléments et risques suivants :

  • Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement long terme (durée de conservation des parts de 8 à 12 ans recommandée)
  • La SCPI de rendement ne présente aucune garantie en terme de capital et rendement, le prix et délai de vente peuvent varier fortement en raison de l’évolution du marché de l’immobilier
  • Le placement étant non coté, il est peu liquide. Le marché secondaire est organisé par un marché réglementé. La cession des parts n’est possible que s’il y a une contrepartie.
  • Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

SCPI Fiscales

Concernant les Sociétés Civiles de Placement Immobilier fiscales, avant toute souscription, il faut tenir compte des éléments et risques suivants :

  • Les parts de SCPI fiscales sont des supports de placement long terme. Une conservation au minimum pendant 9 ans est obligatoire, et le souscripteur ne peut espérer récupérer son capital investi qu’à partir de la dissolution de la SCPI (en général 13 à 15 ans).
  • L’engagement de conservation des parts pendant une durée de 9 ans à compter de la mise en location des biens est obligatoire sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux pour les SCPI Fiscales.
  • La SCPI fiscale ne présente aucune garantie en terme de capital et rendement, le prix et délai de vente peuvent varier fortement en raison de l’évolution du marché de l’immobilier
  • Le placement étant non coté, il est peu liquide. Le marché secondaire est organisé par un marché réglementé. La cession des parts n’est possible que s’il y a une contrepartie.
  • Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Malgré un taux de rendement brut avoisinant les 5% en 2016, mieux vaut redoubler de prudence lors de votre investissement dans une SCPI. Il convient donc d’être très sélectif en ciblant les SCPI de bureaux et commerces qui gèrent un parc situé dans les zones tertiaires dynamiques (notamment en Ile-de-France) et ont une taille suffisamment importante (au minimum 100 à 150 millions d’euros de patrimoine immobilier) de façon à mutualiser les risques. Et pour finir, privilégiez aussi les SCPI ayant pris soin de constituer des réserves de loyers (2 à 4 mois d’avance), minimum qui permettra à la SCPI de payer les investisseurs en cas de coup dur.

 

 

 

 

 

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