Investir dans une SCPI

Article  du 05/06/2015

Article du 05/06/2015

Hausse des Taux Obligataires : Faut-il s’en inquiéter ?

Article du 05/06/2015

Bonne nouvelle : redressement de l’immobilier résidentiel grâce à la loi Pinel

Depuis l’application de nouvelles dispositions fiscales « Pinel » le 1 septembre 2014, celle-ci a placé aux oubliettes les dispositions « Duflot ». En effet, ce secteur d’activité voit les ventes se redresser au 4ème trimestre 2014 et au 1er trimestre 2015. Les chiffres sont éloquents : le 4ème trimestre 2014 a totalisé 31 % des ventes de l’année, et celles du 1er trimestre 2015 sont supérieures de plus de 10 % aux ventes du 1er trimestre 2014.

Cette progression significative se porte essentiellement sur les petites et moyennes surfaces, car les acheteurs sont des investisseurs, personnes physiques, qui préparent leur retraite. La quote-part de ces investisseurs est désormais de 49 % (contre 44 % en 2014). Cependant, le plafond règlementaire de la Loi Duflot d’un maximum de 80 % de logements destinés à la location dans un immeuble neuf est respecté. Également, les plafonds de loyers des dispositifs Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot et Pinel pour les baux conclus ou renouvelés en 2015 ont été actualisés. Un contexte fiscalement favorable bien accueilli par les particuliers, de nouveaux plafonds de loyer, le tout combiné à des taux de financement demeurant dans l’immédiat bas permettent ainsi d’envisager de nouveaux investissements immobiliers résidentiels avec un faible taux  d’effort.

Mais où investir? Le mauvais ressenti des dispositions Duflot couplé aux élections municipales de 2014 ont eu pour effet de tirer vers le bas demandes et autorisations de permis de construire. En effet, les professionnels sont restés prudents sur leurs sorties commerciales et, mis en garde par leurs électeurs, les nouveaux élus ou réélus ont souhaité négocier ou revoir les autorisations des construire. Cela se traduit par une baisse des autorisations de permis de construire et des lancements commerciaux.

La demande se poursuivant sur 2015 et le dispositif Pinel étant maintenu jusqu’au 31 décembre 2016, la production de logements devra s’aligner à court terme pour répondre à la demande des investisseurs et pour ne pas créer de pénurie sur les zones tendues, essentiellement l’Ile-de-France. Les investisseurs devront donc faire leur marché idéalement sur ces zones tendues sans succomber à une tension sur les prix, liée à une rareté du produit.

Article du 04/06/2015

Actu Retraite

Depuis quelques années, nous pouvons constater qu’il y a une véritable inquiétude des français face à leur avenir. Pour 60% d’entre eux, le financement des retraites est devenu une priorité. Il est donc devenu primordial en début de carrière, de se préparer des revenus complémentaires, à titre individuel, et/ou via l’entreprise, et en fin de carrière de réfléchir à une stratégie de cessation d’activité.

Etat des lieux du marché de la retraite

Avec 55% des français qui épargnent pour leur retraite, nous constatons chaque année, depuis 10 ans, une hausse de 3% de l’épargne retraite en France. Cette épargne retraite s’élève aujourd’hui à 700 milliards d’euros et se répartit de la façon suivante :

  •  Assurance-vie : 45%
  • Epargne retraite collective : 16%
  • Epargne retraite individuelle : 8%
  • Epargne salariale : 6%
  • Autre : 25%

En 2014, 56% des actifs estimaient qu’ils n’auront pas les ressources suffisantes pour vivre correctement lorsqu’ils seront à la retraite. Il est donc important d’anticiper la préparation de ses revenus complémentaires et de se faire accompagner par des experts qui sauront vous conseiller en fonction de votre situation et de vos besoins.

Comment se préparer des revenus complémentaires ?

Pour préparer des revenus complémentaires il est nécessaire de faire appel à un expert qui va analyser vos besoins en fonction de votre carrière, vos revenus et votre situation personnelle, puis optimiser les régimes obligatoires et enfin constituer l’épargne retraite grâce à différents dispositifs. Il existe ainsi de multiples dispositifs et deux moyens, individuel et collectif, permettant de se constituer cette épargne.

  • A titre individuel, deux types d’investissements : Immobilier : PINEL, FCPI, FIP, SCPI, achat en nue-propriété et location meublée etc. Financier : Assurance-vie, PERP, Madelin etc.
  •  A titre collectif : PEE, le régime 39 CGI, le régime 83 CGI, régime 82, PERCO etc.

Aussi, il est donc important de s’y prendre tôt afin de ne pas être au dépourvu au moment de l’âge de la retraite. Par conséquent, nos deux mots clés sont : Préparation & Accompagnement.

Article du 04/06/2015 :

Régularisation des avoirs fiscaux détenus à l’étranger : Bercy renforce les équipes

La Direction générale des Finances publiques (DGFiP) annonce l’ouverture des pôles déconcentrés chargés du traitement des dossiers de régularisation des comptes à l’étranger non déclarés.

En effet, depuis le 1er juin 2015, 7 pôles interrégionaux ont été installés pour renforcer les équipes du Service de Traitement des Déclarations Rectificatives (STDR) :

  • 3 pôles localisés en Ile-de-France : à Paris, Saint-Germain-en-Laye et Vanves
  • et 4 autres pôles localisés en province : à Lyon, Marseille, Bordeaux et Strasbourg.

Ces pôles traitent les dossiers portant sur un montant d’avoirs inférieur à 600 000 €, détenus directement par une seule personne physique. Lorsque les dossiers comportent une déclaration de succession ou de donation rectificative, les pôles ne sont compétents que si cette déclaration ne concerne que le demandeur lui-même.

Les autres dossiers sont instruits comme actuellement par la cellule centrale de Paris, Place de l’Argonne. De même, restent traités par cette cellule les dossiers des membres d’une même famille.

Cette nouvelle organisation concerne les dossiers déposés depuis le 1er juin 2015 ainsi que les dossiers déjà reçus mais non encore traités à cette date. Le STDR se charge d’adresser au pôle interrégional compétent les dossiers qui relèvent désormais de sa compétence et informe le contribuable de ce transfert. Les pôles déconcentrés instruisent les dossiers exactement de la même façon que le STDR à Paris. Les modalités de paiement des droits et pénalités dus ne sont pas modifiées par cette nouvelle organisation.

Cette nouvelle organisation déconcentrée est destinée à accélérer les délais de traitement des demandes de régularisation, tout en garantissant un traitement homogène de ces demandes dans le strict respect des conditions prévues par les circulaires des 21 juin et 12 décembre 2013. Quel que soit son lieu de traitement, chaque dossier de régularisation sera traité avec le même professionnalisme, la même confidentialité et la même qualité de dialogue.

Article du 04/06/2015 :

Prélèvement de l’impôt à la source :  une mesure compliquée à instaurer ?

Alors même que le gouvernement songe à instaurer le prélèvement de l’impôt à la source dès 2018 – à défaut de 2017 comme souhaité au départ – de nombreuses contraintes, liées notamment à la singularité que présente chaque foyer fiscal, apparaissent clairement. Si la méthode peut être efficace et simple à mettre en place dans le cas d’une personne célibataire, percevant uniquement des revenus issus d’un seul employeur, elle ne l’est plus dès lors que le foyer fiscal compte plusieurs personnes ou que d’autres sources de revenus entrent en compte… sans parler de tous les avantages particuliers, comme les crédits d’impôts, par exemple.

Une opération compliquée à mettre œuvre et qui pose un problème de confidentialité

Le sujet a été maintes fois pensé, débattu et envisagé au cours des quinquennats précédents. Et pour cause… S’il est jugé indispensable pour certains – la France reste l’un des derniers pays de l’OCDE à ne pas l’avoir instauré -, pour d’autres le projet est une aberration.

Premier problème évoqué par ces derniers : sa mise en œuvre qui fait actuellement débat au plus haut niveau. De quelle manière l’Etat va-t-il procéder pour instaurer ce prélèvement à la source sans léser le contribuable, ni voir sa dette augmenter en concédant une année blanche dépourvue d’impôt ? Dans l’incapacité d’engager concrètement le prélèvement à la source en 2016 ou 2017, la mise en place progressive de la procédure dès 2018 qui s’étalerait sur trois ou quatre ans est l’une des propositions qui pourraient être retenues par le gouvernement. Grâce à cet étalement, la double imposition (faire payer au contribuable à la fois l’impôt de l’année N-1 et celui de l’année N), ne serait heureusement plus de mise.

Ce dispositif pose toutefois un autre problème relatif à la protection de la confidentialité des informations fiscales du contribuable. En effet, qu’il s’agisse de l’employeur ou du banquier, le tiers-payeur chargé de prélever le montant de l’impôt au moment du versement au contribuable des revenus sur lesquels porte l’impôt sera informé de la situation personnelle du contribuable (nombre de parts ; autres sources de revenus existantes…). Qu’en est-il de la confidentialité de sa situation économique, de sa situation fiscale ?

L’employeur ne sera-t-il pas tenté de limiter une augmentation de rémunération considérant les salaires globaux du ménage ? Tout ceci peut se révéler très délicat pour le contribuable.

Article du 04/06/2015

Réduction d’impôt « Girardin » : attention au délai de mise en location à usage de résidence principale

La Cour Administrative d’Appel de Bordeaux, du 12 mai 2015, vient de rappeler que les conditions de l’avantage fiscal Girardin étaient d’application stricte.

Rappel de la loi :

L’article 199 undecies A du code général des impôts (CGI) prévoit une réduction d’impôt en faveur des contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B du même code qui réalisent, entre la date de promulgation de la loi n°2003-660 du 21 juillet 2003 de programme pour l’outre-mer et le 31 décembre 2017, certains investissements outre-mer.

Le bénéfice de la réduction d’impôt est notamment subordonné à l’affectation du logement à la location non meublée à usage de résidence principale du locataire, lorsque le contribuable réalise les investissements suivants :

  • acquisition ou construction de logements neufs ;
  • souscription de parts ou actions de sociétés dont l’objet réel est exclusivement de construire des logements neufs ;
  • souscription au capital de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ayant pour objet l’acquisition de logements neufs ;
  • réalisation de travaux de réhabilitation ou de confortation des logements contre le risque sismique.

La location doit intervenir dans les six mois de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure pour les immeubles acquis ou construits par les contribuables personnes physiques. Elle doit intervenir dans les six mois suivant l’achèvement des travaux de réhabilitation.

Rappel des faits jugés :

Un couple acquis le 19 juin 2008 deux appartements dans un immeuble situé à La Réunion et ont bénéficié à ce titre de la réduction d’impôt prévue par l’article 199 undecies A du CGI .

Estimant que les deux appartements n’avaient pas fait l’objet d’une location à usage de résidence principale dans les six mois de leur acquisition l’administration a repris les réductions pratiquées.

Déboutés par le tribunal administratif de Saint-Denis les requérants ont fait appel.

La Cour d’Appel confirme la reprise de la réduction pratiquée en apportant la preuve que la condition de mise en location dans le délai de six mois n’était pas matériellement respecté.

Elle souligne :

  • que les personnes présentées comme les locataires au 1er novembre 2008 avaient renseigné une autre adresse au 1er janvier 2009 dans leurs déclarations de revenus
  • que les premiers contrats de fourniture d’eau n’ont été souscrits que le 20 janvier 2009 pour l’un des appartements et le 9 avril 2009 pour l’autre, soit respectivement plus de sept mois et plus de neuf mois après l’acquisition de ces appartements par les requérants
  • que même si le bâtiment est demeuré alimenté en eau et en électricité après son achèvement au moyen de compteurs de chantiers afin de permettre son habitation par les locataires, le temps de l’accomplissement de leur démarche d’abonnement auprès des concessionnaires et de la mise en service effective des compteurs individuels, la facture d’eau du 16 décembre 2008, adressée à la société gestionnaire de l’immeuble ne démontre pas que, au sein de cet immeuble, les appartements propriétés des requérants étaient donnés en location
  • qu’aucune pièce n’a été versée au dossier faisant apparaître le versement de loyers pour la période du 1er novembre 2008 au 20 janvier 2009 s’agissant du premier appartement et du 1er novembre 2008 au 9 avril 2009 s’agissant du second ;
  • que, les baux d’habitation sont dépourvus de date certaine et ont été signés hors de la présence de l’agence immobilière OFIM mandatée pour gérer les biens

La Cour a donc jugé que c’était à bon droit que l’administration avait refusé aux contribuables, pour les investissements immobiliers en cause, le bénéfice de la réduction d’impôt.

Article d 03/06/2015

Conditions de la déductibilité fiscale des indemnités d’éviction en matière de revenus fonciers

La Cour administrative d’appel de Paris, du 26 mai 2015, vient de rappeler que si le versement d’une indemnité d’éviction avait pour but d’augmenter le revenu tiré d’un l’immeuble elle devait être déductible des revenus fonciers chez le bailleur.

En application des dispositions de l’article 13-1 du CGI, l’indemnité d’éviction versée par le propriétaire est admise en déduction des recettes brutes lorsqu’elle est considérée comme une charge engagée en vue de la perception du revenu. Il en est ainsi, notamment, lorsque la somme versée au locataire sortant a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer immédiatement dans de meilleures conditions.

Exemple : L’indemnité d’éviction qui a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer dans de meilleures conditions, c’est-à-dire d’entraîner une augmentation du revenu tiré de l’immeuble, est déductible des revenus fonciers. Le caractère déductible de l’indemnité d’éviction n’est plus conditionné par le caractère déductible des travaux dont l’éviction est le préalable (CE, arrêt du 8 juillet 2005, n° 253291).

En revanche, l’indemnité d’éviction n’est pas admise en déduction lorsqu’elle présente le caractère d’une dépense personnelle ou d’une dépense engagée en vue de la réalisation d’un gain en capital.

Tel est le cas de l’indemnité versée par le propriétaire en vue de reprendre les locaux donnés en location pour :

  • son usage personnel ;
  • les vendre libres de toute location (CE, arrêt du 25 janvier 1967 n° 66560 RO p.21) ;
  • en permettre la démolition (CE, arrêts du 21 février 1944 n°s 69684 et 71374, RO p,55) ;
  • transformer des locaux commerciaux en logements (CE, arrêt du 12 février 1969, n° 72918).

Rappel des faits :

La SCI D avait consenti à la SAS C qui exploite un fonds de commerce de prêt-à-porter la location de locaux commerciaux, rue Saint Honoré à Paris, par bail en date du 27 janvier 2005. Les parties avaient convenu amiablement de la résiliation de ce bail le 5 janvier 2006 moyennant le versement à la SAS C d’une indemnité fixée provisoirement à 300 000 € puis définitivement à 500 000 €.

La SCI avait fait l’objet d’un contrôle sur pièces à l’issue duquel l’administration avait rejeté pour l’exercice 2007 la déduction de charges résultant de l’indemnité d’éviction versée à une SAS locataire.

L’administration avait remis en cause la déduction d’une somme inscrite en charge par la SCI à raison du versement de l’indemnité d’éviction « aux motifs que la résiliation du bail était intervenue à l’initiative de la SAS C laquelle rencontrait des difficultés financières et qu’il existait des liens étroits entre les deux sociétés toutes deux dirigées par la même personne ».

Le Tribunal administratif de Paris ayant rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles elle a été assujettie, l’associée gérante de la SCI a fait appel de la décision.

Au cas particulier, la Cour d’Appel a accueilli les prétentions de la requérante.

La Cour rappelle que

  • le caractère conventionnel de la résiliation du bail n’implique pas en lui-même que le locataire, en dépit de ses difficultés financières et de la circonstance qu’elle entretenait des liens étroits avec le bailleur, n’aurait subi aucun préjudice alors que du fait de la résiliation elle a perdu des éléments de son actif incorporel et particulièrement son droit au renouvellement du bail
  • que les locaux litigieux ont été reloués à une autre société moyennant un loyer près de deux fois supérieur à celui précédemment acquitté par la précédent locataire ;

Dès lors, le versement de l’indemnité litigieuse par la SCI D à la SAS C ayant eu pour but d’augmenter le revenu tiré de l’immeuble, cette somme pouvait être déduite des résultats imposables de la société par application des dispositions précitées de l’article 13-1 du CGI.

Article du 03/06/2015 :

L’indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial versée par le bailleur est soumise à la TVA

À son initiative, une société civile immobilière (SCI) conclut avec une société anonyme (SA) un accord prévoyant la résiliation anticipée du bail commercial dont bénéficie la SA en contrepartie du versement à cette dernière d’une indemnité.
La somme en cause doit-elle être soumise à la TVA ?
Oui, répond le Conseil d’Etat.
Le versement d’une somme est regardé comme la contrepartie d’une prestation de services entrant dans le champ de la TVA s’il existe un lien direct entre ce versement et une prestation individualisable. Si ce versement a pour seul objet de réparer le préjudice subi du fait de la résiliation, il n’est pas soumis à cette taxe.
En l’espèce, la libération des locaux consécutive à la résiliation anticipée du bail est un service rendu nettement individualisable qui trouve sa contrepartie dans la possibilité ainsi offerte à la SCI de conclure un nouveau bail dans des conditions de marché plus avantageuses.

Article du 03/06/2015 :

Prorogation et aménagement de certains dispositifs zonés d’exonérations fiscales

La Loi de Finances Rectificative pour 2014 a prorogé et aménagé certains dispositifs d’exonération en faveur des entreprises situées dans certaines zones du territoire, arrivant à échéance au 31 décembre 2014. L’administration fiscale vient de tirer les conséquences de cette prorogation et dans certains cas des aménagements opérés sur les dispositifs zonés.

L’article 47 de la loi de finances rectificative pour 2014 a :

1 – prolongé pour six ans, soit jusqu’au 31 décembre 2020 :

  • l’exonération d’impôt sur les bénéfices en faveur des entreprises nouvelles dans les zones d’aide à finalité régionale (ZAFR)
  • et celle prévue pour les sociétés créées pour reprendre une entreprise industrielle en difficulté,
  • ainsi que les exonérations d’impôts locaux et de taxes consulaires qui leur sont liées,
  • et enfin les exonérations de cotisation foncière des entreprises (CFE) en faveur de certaines opérations réalisées en ZAFR et dans les zones d’aides à l’investissement des PME (ZAIPME) ;

2 – prolongé pour un an, soit jusqu’au 31 décembre 2015, dans l’attente des conclusions des assises de la ruralité et d’une refonte du zonage :

  • le dispositif en faveur des entreprises créées ou reprise en zone de revitalisation rurale (ZRR
  • ainsi que les dispositifs relatifs aux investissements des PME dans des immeubles à usage commercial et industriel, situés en ZAFR et en ZRR ;

    3 – prolongé pour un an, la possibilité, pour les entreprises souhaitant bénéficier de l’exonération de CFE en ZRR prévue à l’article 1465 A du CGI, d’opter pour l’encadrement communautaire prévu à l’article 13 du RGEC ;

    4 – amélioré la clarté et la lisibilité de la norme fiscale en abrogeant les dispositions des articles 44 sexies, 44 septies, 1465 et 1465 B du CGI devenues obsolètes.

Article du 02/06/2015

La hausse de Marchés Européens va-t-elle continuer ?

Article du 01/06/2015

L’avantage accordé au bénéficiaire de stock-options qui diffère leur levée est imposé comme salaire

Un contribuable, membre du directoire d’une société, bénéficie de plans de souscription d’actions. La société fait l’objet d’une offre publique d’achat (OPA). L’intéressé souscrit avec la société auteur de l’OPA une convention. Celle-ci prévoit notamment qu’en échange de la renonciation à l’exercice immédiat de ses options, la société s’engage à racheter ultérieurement, au prix prévu par l’OPA, la totalité des actions qu’il détiendra après l’exercice de ses options. A la date de la cession, le prix initialement prévu dans la convention est supérieur au cours des actions.

Quelle est la nature de cet avantage ?

Il s’agit d’un avantage en argent qui, selon le Conseil d’Etat, dans un arrêt en date du 17 avril 2015 n° 362212, est la contrepartie de la renonciation provisoire de l’intéressé à lever les options dont il a bénéficié en tant que dirigeant salarié. Il trouve donc sa source dans le contrat de travail et est imposable dans la catégorie des traitements et salaires.

Article du 29/05/2015

Comment investir dans l’Art ?

 

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