Investir dans un monument historique

Investir dans un Monument Historique en 2016

La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques existe depuis plus de 100 ans, le 31 décembre 1913. Cette loi de défiscalisation vise à favoriser l’entretien et la restauration de biens immobiliers classés « Monument Historique » ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. Aussi, elle accorde aux investisseurs qui acquièrent ce type de bien immobilier, des mesures de Défiscalisation très favorables.

Principe de la Loi Monument Historique

L’investissement en loi Monuments Historiques en 2016 consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux de restauration. Les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d’impôts sur une courte période. Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.

Immeubles concernées

Les avantages fiscaux concernent :

  • les immeubles classés monuments historiques
  • les immeubles inscrits au registre inventaire supplémentaire des Monuments Historique (ISMH)
  • les immeubles possédant le label délivré par la Fondation du patrimoine.
  • les immeubles ouvert au public, qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et agréés par le ministre de l’économie et des finances.

Le classement peut viser une partie isolée et dissociable de l’immeuble (tour, escalier, plafonds d’une salle donnée, etc.). Dans ce cas, l’administration peut restreindre l’imputation des charges aux seuls travaux affectant cette partie. Si le classement concerne l’essentiel de l’immeuble (façades, toitures, principaux bâtiments, etc.), celui-ci est susceptible de bénéficier de l’exonération de droits de donation et succession (cf. plus loin).

Conditions exigées

Quatre conditions sont exigées :

  • l’immeuble doit être classé Monument Historique ou inscrit à l’ISMH,
  • l’immeuble ne peut pas être détenu via une société, sauf s’il s’agit d’une société soumise à l’IR ayant reçu un agrément ou d’une SCI familiale,
  • l’immeuble ne doit pas être mis en copropriété, sauf agrément spécifique,
  • et surtout, le propriétaire doit s’engager à conserver l’immeuble pendant au moins quinze ans à compter de son acquisition.

Qui peut bénéficier de la loi Monument Historique ?

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B qui acquièrent ou sont propriétaires d’un bien immobilier classé, inscrit ou agréé par les Affaires culturelles et qui font des travaux de restauration.

Les travaux doivent aboutir à la restauration des logements Monuments Historiques et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

L’investissement Monument Historique s’adresse aux particuliers ayant une fiscalité très élevée et surtout un taux d’imposition situé entre 41% et 45 %.

Les procédures de conservation

  • le propriétaire a la responsabilité de la conservation du monument historique classé qui lui appartient.
  • le propriétaire est maître d’ouvrage des travaux de restauration du monument historique. Cependant il peut donner mandat à un professionnel. Ce mandat doit être confié avant que le professionnel n’ait entrepris la moindre démarche.
  • les travaux autorisés s’exécutent sous le contrôle scientifique et technique des services de l’État chargés des monuments historiques.
  • lors de la vente de son bien, le propriétaire a l’obligation de faire connaître au nouvel acquéreur l’existence de la servitude de classement « monument historique ».

Régime fiscal des Monuments Historiques- Les charges déductibles

En Vertu de l’article 31-1 du CGI (Code Général des Impôts), les propriétaires d’une demeure historique ou assimilée peuvent imputer sur leur revenu global les charges liées à ce bien. Il s’agit des charges qui sont normalement déduites du revenu foncier par les propriétaires-bailleurs (intérêt d’emprunt, travaux d’amélioration et d’entretien, impôt foncier, dépenses de réparation et d’entretien, frais de gérance etc.). A l’exclusion des travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction.

Cette imputation sur le revenu global dépend du statut du bien. En effet, le revenu fiscal diffère selon que l’immeuble procure ou non des revenus.

Le bien ne procure aucun revenu

Le propriétaire peut imputer :

  • 50% des charges si le bien bénéficie seulement d’un agrément ou s’il est fermé au public,
  • 100% des charges si le bien est classé ou inscrit ISMH et ouvert au public.

Le coût des travaux subventionnés ou exécutés par le ministère de la Culture est imputable en totalité. Un immeuble est considéré comme « ouvert au public » si celui-ci est admis au moins 50 jours par an (dont 25 jours dimanches et jours fériés inclus), au cours des mois d’avril à septembre ou bien quarante jours pendant les mois de juillet, août et septembre.

Lorsque le montant des charges déductibles du revenu global excède le montant de ce revenu, cet excédent ne peut pas dégager un déficit reportable sur le revenu global des années suivantes, contrairement à ce qui est prévu lorsque l’immeuble est productif de revenus.

Le bien procure des revenus

Les recettes peuvent provenir d’une location partielle ou totale ou du droit de visite si l’immeuble est ouvert au public. Deux cas doivent être distingués.

a. L’immeuble n’est pas occupé par son propriétaire

S’il est ouvert au public, le propriétaire peut déduire les recettes et frais de visite (rémunération du gardien, etc.). Un abattement forfaitaire de 1 525 euros est appliqué (2 290 euros si un parc est également ouvert au public).

Si le bien est loué, la totalité des charges foncières peut alors s’imputer sur les revenus fonciers et, au-delà, sans limitation, sur le revenu global.

S’il existe un déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global du propriétaire et l’excédent éventuel est reportable sur les revenus des dix années suivantes.

b. L’immeuble est occupé par son propriétaire

Les charges qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global imposable à l’impôt sur le revenu. Les autres charges, et notamment celles qui sont liées au droit de visite ou dues à l’ouverture partielle, sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier et s’imputent sans limite sur déficit sur le revenu global du propriétaire. Si le bien est ouvert à la visite, la fraction des dépenses correspondant à la partie du monument ouvert au public est réputée représenter 75% du total des charges, les 25% restants revenant au propriétaire qui les déduit de son revenu global.

Le coût des travaux subventionnés ou exécutés par le ministère de la Culture est imputable en totalité sur les recettes même si ces travaux portent en partie sur la partie occupée par le propriétaire. Si l’immeuble est seulement agréé, l’imputation ne porte que sur la moitié des charges en question.

Exemple d’investissement immobilier Loi Monument Historique

Votre profil :

  • Vous êtes cadre, chef d’entreprise ou exercez une profession libérale.
  • Votre TMI (Taux Marginal d’Imposition) est de 45%.

Votre investissement :

  • Vous investissez dans un bien immobilier loi Monuments Historiques d’une valeur de 300 000 €.
  • Vous réalisez 200 000 € de travaux :
100 000€ en 2014 et 100 000€ en 2015
  • Votre avantage fiscal lié à cet investissement s’élève à :

           100 000 € x 45 % + 100 000 € x 45 % = 90 000 €

Vous économisez 30 % de votre investissement initial sur 2 ans :
45 000€ an 2015 sur les revenus de 2014 et 45 000 € en 2016
sur les revenus de 2015

À noter : l’avantage fiscal étant lié à la nature du bâtiment et non à sa destination celui-ci se transmet lors de la revente du bien. Ainsi, le propriétaire suivant pourra lui aussi bénéficier des avantages fiscaux relatifs à son entretien.

Les autres avantages fiscaux des Investissements Monuments Historiques 2015 ?

  • Aucun Engagement de Location en Loi Monuments Historiques 2015.
  • Aucun Plafond de Loyers en Loi Monuments Historiques 2015.
  • Aucun Plafond de Ressources du Locataire en Loi Monuments Historiques 2015.
  • Aucun Plafond d’économie d’impôts. L’investissement Monuments Historiques 2015 n’entre pas dans le Plafonnement des Niches Fiscales.

Le Monument Historique est-il taxable à l’ISF ?

Oui, l’immeuble Monument Historique est compris dans l’actif taxable de l’Impôt Sur la Fortune (ISF).

L’immobilier Monument Historique et le Plafond des niches fiscales ?

La défiscalisation Monument historique est l’une des toutes dernières niches fiscales puisqu’elle n’entre pas dans le Plafond.

A propos de la plus value d’un Investissement Monument Historique ?

Lors de la revente d’un appartement en défiscalisation Monument Historique c’est le régime des plus values immobilières qui s’applique.

Le cumul d’économies fiscales est-il possible ?

Oui, la défiscalisation sur les propriétés historiques est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux telles les défiscalisations PINEL, CENSI – BOUVARD, OUTREMER, MALRAUX…

En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Monument Historique avec les autres incitations fiscales.

Les droits de succession et de donation

  • exonération de droits de succession et de donation si le classement concerne l’essentiel de l’immeuble.
  • l’exonération s’étend également aux parcs et jardins qui entourent l’immeuble, à condition qu’ils soient aménagés pour la visite, ainsi qu’aux meubles qui en constituent le prolongement historique ou artistique.
  • les bénéficiaires de la donation ou de la succession doivent signer avec les ministères de la Culture et du Budget une convention à durée indéterminée précisant les modalités d’entretien des biens concernés, les conditions d’accès au public, le maintien des meubles.
  • l’immeuble doit être ouvert au public au moins 100 journées par année (d’avril à octobre) ou 80 journées (de juin à septembre).

Sanction en cas de non conservation d’un bien pendant 15 ans

En cas de non respect de l’engagement de conservation, le revenu global ou le revenu foncier net de l’année des deux années suivantes est majoré du tiers du montant des charges indûment imputées. En cas de cession avant les 15 ans d’un immeuble acquis avant le 1er janvier 2009, la majoration ne devrait concerner que les charges déduites à compter de l’imposition des revenus de 2009. Ainsi, dans l’hypothèse d’un bien acquis en 1998, vendu fin 2010 et ayant donné lieu à une imputation annuelle de charges de 30 000 euros par an, la majoration au titre de chacune des années 2010, 2011 et 2012 serait égale à 20 000 €.

Cependant, il existe des exceptions à cette application de majoration :

  • licenciement, invalidité ou décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune
  • mutation à titre gratuit de l’immeuble ou des parts, à condition que les donataires, héritiers ou légataires reprennent l’engagement de conservation précédent souscrit pour la durée à courir à la date de la mutation à titre gratuit. De ce fait la transmission est soumise aux droits de donation ou succession sur la base de la valeur des biens au jour de la rupture de la convention n’est plus respectée.

Peut-on louer le bien a ses enfants ?

Oui, la location en Édifice Historique est possible mais l’enfant de l’investisseur doit avoir un foyer fiscal distinct de celui de ses parents qui bénéficient de la défiscalisation bâtiment Historique. Autrement dit, la location en Monument Historique ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

Peut-on démembrer le bien immobilier Bâtiment Historique Usufruitier Nu propriétaire ?

Oui, le démembrement est possible avec le dispositif Monument Historique entre l’usufruitier qui perçoit les fruits du revenu et le nu propriétaire.  Idem lorsque le démembrement ou le transfert de propriété du logement Monument historique résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement monument historique s’engage à conserver le bien.

Peut-on acheter un appartement Monument Historique en indivision ?

Oui, dans le cadre du régime Monument Historique, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

Peut-on investir en Monument Historique avec une SCI ?

Oui mais la Société Civile Immobilière doit être une SCI Familiale (C’est-à-dire que les associés sont membres d’une même famille) et que les associés de ces sociétés prennent l’engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une période d’au moins 15 années à compter de leur acquisition. Bien entendu, le contribuable investisseur en immobilier Monument Historique bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.

Déclaration fiscale Monument Historique ?

Les Avantages fiscaux Monument Historique sont à remplir sur le feuillet 2044 spéciale de la déclaration fiscale.

Les textes officiels Loi Monument Historique

  • Code général des impôts
    – Articles 156 -1/3° 256 B 794 à 796 1040-1041
    – Articles 41 E à 41 J de l’annexe iii.
    – Article 281 bis de l’annexe iii.
  • Instruction administrative du 15 juin 1993 (BOI 5-B-2426 du 15 mars 1993)
  • LOI n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008.
  • LOI n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009

 

 

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